Calcul de surface Loi Carrez / Loi Boutin sur Lyon (RHONE)

Obligation de fournir une Loi Carrez pour la vente

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en préciser la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une transaction porte sur un appartement constitué par le regroupement de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond au calcul de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.

Obligation de réaliser une Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le mesurage Loi Boutin est valable tant que le logement n'a pas subit de transformation (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi Carrez correspond à la surface privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un logement.

Ainsi, le mesurage Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Quelles conséquences en cas d'erreur de mesurage ?

Pour un mesurage Loi Carrez

Si la surface n'est pas précisée dans la promesse de vente et dans l'acte définitif, l'acquéreur peut demander l'annulation de la promesse de vente sans attendre l'acte définitif constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de ce contrat pour intenter l'action en nullité. Néanmoins, même si la mention de cette surface manquait dans la promesse de vente, l'acquéreur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un contrat de vente dans lequel la surface est précisée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans la promesse de vente ou dans l'acte définitif, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un calcul de superficie Loi Boutin

De la même maniére qu'une transaction avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin indiquée dans le contrat locatif est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, le locataire pourra demander une minoration du coût du loyer.

Lyon : Quelques chiffres sur les surfaces

Sur Lyon la surface moyenne des biens à la vente est de 76 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

• Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 105 m² à Lyon
• Les appartements ont une surface moyenne à la vente de 18 m² à Lyon

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